Diese ETFs investieren steueroptimiert in Immobilien

Wer bei der Geldanlage in Immobilien investieren möchte, aber keine offenen oder geschlossenen Fonds wünscht, sollte sich mit ETFs beschäftigen, die in börsennotierte Immobilienunternehmen und REITs (Real Estate Investment Trusts) investieren.

Im Vergleich zu klassischen Immobilienaktiengesellschaften wie den im Dax notierten Unternehmen Deutsche Wohnen und Vonovia sind REITs mit Besonderheiten ausgestattet. Sie investieren zwar ebenfalls in Immobilien, müssen aber ihre Erträge auf Unternehmensebene nicht versteuern. Die Besteuerung der Gewinne erfolgt erst nach der attraktiven jährlichen Dividendenausschüttung von derzeit 2,5 bis 3,5 Prozent an die Investoren.

REITs ermöglichen ein Investment in Immobilien

Voraussetzung für diesen Steuervorteil ist zum einen, dass ein REIT mindestens 90 Prozent der Gewinne transparent an die Investoren ausschütten muss. Zudem muss der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit die Anlage in Immobilien darstellen, ein Handel von Immobilien ist untersagt. Des Weiteren muss ein REIT eine gewisse Streuung (mind. 25 Prozent der Aktien in Streubesitz) aufweisen, um Interessenkonflikte zu vermeiden und es dürfen maximal 55 Prozent Fremdkapital aufgenommen werden.

Darüber hinaus dürfen REITs nicht in Wohnimmobilien investieren, die vor 2006 gebaut wurden, um Preisspekulationen für den Mietmarkt zu verhindern. Diese Einschränkungen haben dazu geführt, dass in Deutschland nur eine Handvoll REITs verfügbar sind.

Dafür gibt es ETFs, die in REITs Immobilien-Aktien investieren und so eine breite Streuung gewährleisten. Der iShares European Property Yield UCITS ETF (WKN: A0HGV5) investiert etwa in Europa (ex UK). Der hohe Anteil an deutschen Wohnimmobilien ist auf den ersten Blick von Vorteil, die staatliche Einflussnahme und die Diskussionen über Mietpreisbremse und Enteignungen bergen aber auch Risiken.

Wie im Anleihen- und Aktien-Segment gilt es deshalb auch bei Immobilienaktien weltweit zu streuen. Interessante ETF-Basisinvestments haben sowohl Vaneck als auch iShares im Angebot, der eine etwas günstiger (WKN: A1T6SY), der andere ist dafür breiter aufgestellt (ISIN: A0LEW8). Der Schwerpunkt liegt in den USA, die erwarteten Ausschüttungen liegen etwa ein Prozent höher als in Europa. Zur regionalen Abrundung kann der iShares Asia Property Yield ETF (WKN: A0LEQL) dienen.

Trotz der aktienähnlichen Börsenschwankungen und der Empfindlichkeit bei steigenden Zinsen können Immobilien-ETFs ein lohnender Baustein einer langfristigen, ausschüttungsorientierten Depotstrategie sein. Insgesamt ist ein Immobilien-ETF für den dynamischen Anleger eine komfortable Möglichkeit, in Immobilien zu investieren oder investiert zu bleiben, ohne direkt eine Immobilie zu erwerben oder zu behalten.

Über den Autor: Mathias Lebtig

Mathias Lebtig ist geschäftsführender Gesellschafter der FP Asset Management GmbH in Freiburg.