Immobilien als Kapitalanlage: Der Schock kommt erst noch

Lange waren Immobilien in Deutschland eine sehr gefragte Investition und Kapitalanlage. Der Wert vieler Immobilien und Objekte verdoppelte sich in manchen Lagen binnen eines Jahrzehnts. Treiber dieser Entwicklung waren die niedrigen Zinsen und die realen Kaufkraftverluste festverzinslicher Investments. Doch die Situation am Immobilienmarkt hat sich geändert. Immobilien sind kein Selbstläufer mehr.

Hypothekenfinanzierer und Vermittler schlagen seit Monaten Alarm. Die Zahl der Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt nimmt dramatisch ab. Die Immobilienabteilung der BNP Paribas sieht bei gewerblichen Transaktionen einen Rückgang um rund 50 Prozent. Auch Wohnimmobilien sind aktuell sehr lange auf dem Markt, bevor sie verkauft werden. Manchmal verschwinden sie auch, um nach einigen Monaten erneut auf einschlägigen Portalen aufzutauchen. Oft liegt der Angebotspreis dann zehn bis 20 Prozent tiefer. Das ist ein Warnsignal für das, was dem Immobilienmarkt bevorstehen könnte.

Ein giftiger Cocktail

Viele Immobilienbesitzer stehen in den kommenden Jahren vor einer Refinanzierung. Diese dürfte in Zukunft deutlich teurer werden. Wer bisher nicht in ausreichendem Maße getilgt hat, muss mit deutlich höheren Raten rechnen. Es ist ein giftiger Cocktail entstanden, der so manchem das Genick brechen könnte. In Zeiten steigender Lebenshaltungskosten und teurer Energiepreise dürften viele Menschen Probleme bekommen, ihre Raten noch zu bedienen.

Dann werden einige Immobilien aus gescheiterten Anschlussfinanzierungsgesprächen auf den Markt kommen und die Verkaufspreise weit unter Kaufpreis sein drücken. Ein Beleg dafür ist, dass Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten wesentlich strenger geworden sind. Finanzierungen ohne Eigenkapital gibt es kaum noch, Lebenshaltungskosten und Nebenkosten nehmen in der Kalkulation einen deutlich größeren Stellenwert ein als noch vor einem Jahr. All diese Argumente sprechen dafür, dass die Zeit der steigenden Immobilienpreise auf Sicht von Jahren vorbei sein dürfte – im Gegenteil.

Keine guten Zeiten für Vermieter

Auch für Vermieter ist die Zeit der unkomplizierten Renditen vorüber. Energiewende und Sanierungsanforderungen werfen ihre Schatten voraus und erfordern schnelles Handeln. Mieter achten schon heute deutlich stärker auf die Nebenkosten. Diese sind neben Lage und Schnitt einer Wohnung längst eines der wichtigsten Kriterien für die Auswahl von Mietwohnungen.

Wer als Investor ein über Jahre gewachsenes Immobilienportfolio hat, sollte ruhig bleiben und seine Kalkulationen betrachten. Wer als Eigentümer eine selbst genutzte Immobilie erst in den letzten Jahren erwarb, der sollte sich dringend mit den neuen Marktbedingungen auseinandersetzten. Auf dem aktuell ausgetrockneten Markt ist Panik kein guter Ratgeber. Vielmehr kommt es jetzt mehr denn je auf eine professionelle Bewirtschaftung und möglicherweise Planungen für energetische Sanierungen an.

Gerade jetzt ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, ergibt ebenfalls keinen Sinn. Selbst wenn man von aktuellen Angebotspreisen großzügig zehn oder 20 Prozent abzieht, werfen viele Objekte zu aktuellen Konditionen nicht die nötige Rendite ab.

Über den Autor: Dr. Markus C. Zschaber

Dr. Markus C. Zschaber ist Geschäftsführender Gesellschafter der V.M.Z. Vermögensverwaltungsgesellschaft Dr. Markus C. Zschaber mbH in Köln