Immobilien-ETFs: Feiert der Immo-Sektor unbemerkt sein Comeback?
Antizipiert die Immobilien-Branche eine Zinspause? Nahezu unbemerkt drehen die Immo-Aktienkurse nach oben. Eine Chance für Immobilien-ETFs.
Hohe Inflation, hohe Zinsen, niedrige Bewertungen: So stellt sich kurz zusammengefasst der Immobilienmarkt Anfang 2023 in Deutschland dar. Bei hoher Inflation sind Immobilien als Sachwert stets gefragt. Und die Preise steigen: Im Januar stand die Teuerung in Deutschland bei 8,7 Prozent. Die hohen Zinsen verteuern allerdings die Finanzierungsbedinungen für Eigenheimbesitzerinnern und -besitzer und die, die es werden wollen. Dafür sind Immobilienaktien an der Börse günstig bewertet. Tun sich hier Chancen mit Immobilien-ETFs auf?
Hierzu eine interessante – wenn auch sehr stark vereinfachte – Rechnung. Der Büro-Immobilien-Spezialist Aroundtown ist derzeit mit 4,02 Milliarden Euro an der Börse bewertet. Das Unternehmen weist per September 2022 (neuere Daten lagen bisher nicht vor, der Geschäftsbericht erscheint am 29. März) Schulden in Höhe von 14,83 Milliarden Euro auf. Der Wert des Immobilienbestands beläuft sich auf 29,22 Milliarden Euro (ohne Immobilien, die zum Verkauf stehen). Wer also etwa 20 Milliarden Euro mitbringt, kann theoretisch über ein Immobilienportfolio von 30 Milliarden Euro verfügen.
Wohnimmobilien hui, Büroimmobilien pfui
Wie erwähnt ist die Rechnung stark vereinfacht dargestellt und Milliardäre sind die wenigsten Anlegerinnen und Anleger. Ohnehin gelten im Immobilienmarkt eigene Gesetze. Denn während Wohnraum knapp ist und durch immer mehr Single-Haushalte knapper wird, werden Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser uninteressanter. Die Corona-Pandemie zwang Mitarbeitende ins Homeoffice. Zurück kommen die wenigsten. Dax-Konzerne wie Bayer und Allianz haben Einzelflächen untervermietet oder komplett aufgegeben. Bei der Deutschen Bank sollen die Büroflächen in Frankfurt am Main und Eschborn um etwa 40 Prozent bis Ende 2024 schrumpfen.
Und nun? Die Immobilienbranche hat ein schwieriges Jahr hinter sich. Zins *-, Inflations- und Rezessionssorgen verunsicherten Investorinnen und Investoren. Auch die hohen Energiepreise und der Fachkräftemangel machten sich bei den großen Konzernen bemerkbar. Nun könnte allerdings die Hoffnung auf weniger stark ansteigende Zinsen die Hoffnung auf ein Comeback der Immobilienwerte befördern. In den USA schreitet Fed-Chef Jerome Powell bereits weniger kräftig auf dem Zinspfad aus. In Europa steht zwar im März der nächste Zinsschritt von 0,5 Prozentpunkten an, allerdings gibt es auch Marktteilnehmer, die auf eine Pause oder einen Rückgang per Jahresende rechnen.
Profitieren mit Immobilien-ETFs – 90 Prozent Ausschüttung durch REITs
Das ist natürlich noch ein weiter Weg. Hierfür muss zunächst der Inflationsdruck weichen. Das war für den Euroraum im Januar schon einmal der Fall. Die Inflation sank von 9,2 Prozent im Dezember 2022 auf 8,5 Prozent zu Jahresanfang 2023. Der Trend stimmt, allerdings ist der potenzielle Zielwert von zwei Prozent noch weit entfernt. Dennoch reichte dem Markt das zarte Pflänzchen der Hoffnung für beachtliche Zuwächse. Alle 30 Auf extraETF.com gelisteten Immobilien ETFs verzeichneten auf Sicht von ein bzw. drei Monaten Zuwächse. So zum Beispiel beim iShares Developed Markets Property Yield (WKN: A0LEW8). Das breit anlegende Portfolio mit zusätzlichem Fokus auf Werte, die eine für ein Jahr prognostizierte Dividende von zwei Prozent oder mehr aufweisen, legt in den vergangenen 30 Tagen um 5,8 Prozent zu.
Anlegerinnen und Anleger, die in den Immobilienmarkt investieren wollen, können mit ETFs die ersten Schritte unternehmen. Im Gegensatz zu aktiv gemanagten Portfolios sind die börsengehandelten Indexfonds weitaus günstiger und flexibler. So können sie jederzeit über die Börse gehandelt werden.
Anders verhält es sich bei offenen oder geschlossenen aktiv gemanagten Immobilienfonds. Entweder muss eine 24-monatige-Haltefrist und Kündigungsfrist beachtet werden (offene Variante) oder der Abschluss des Immobilienprojekts muss vor einem Verkauf abgewartet werden (geschlossene Variante). Gleichzeitig profitieren Anlegerinnen und Anleger von den Ausschüttungen der Real Estate Investment Trusts (REITs). Diese Kapitalgesellschaften sind verpflichtet große Teile ihres Gewinns an das Aktionariat auszuschütten. In den USA und Japan sind es bis zu 90 Prozent, in Australien sogar 100 Prozent. Das macht Immobilien-ETFs insgesamt zu einer flexiblen Alternative zu Direktinvestments sowie einer interessanten Depotbeimischung.