Liquide in Immobilien investieren – ETFs machen es möglich

Viele Investoren befürchten steigende Inflationsraten und setzen daher auf Immobilieninvestments – denn diese gelten als klassischer Inflationsschutz. Worauf es bei dem Kauf von Immobilien zu achten gilt und warum es nicht immer die eigenen vier Wände sein müssen, erläutert dieser Gastbeitrag von Marie Keil-Mouy, ETF-Expertin bei Lyxor Asset Management,

Mit dem Wort „Immobilien“ verbinden die meisten Menschen Werte wie Stabilität, Vertrauen oder Sicherheit. Bei der Geldanlage ist es nicht anders: In Zeiten der Unsicherheit interessieren sich nicht nur besonders sicherheitsorientierte Investoren für den Kauf von Immobilien. Tatsächlich gibt es unterschiedliche Gründe, in Immobilien zu investieren: Eine (abbezahlte) Immobilie sorgt für finanzielle Unabhängigkeit und kann auch im Rahmen der Altersvorsorge genutzt werden.

Lage, Lage, Lage

Die naheliegendste Möglichkeit für ein Immobilieninvestment ist der direkte Kauf einer Immobilie. Wer sich für diesen Weg entscheidet, sollte darauf achten, dass sich das Objekt am richtigen Ort befindet. Denn für die Wertentwicklung einer Immobilie ist fast ausschließlich die Lage entscheidend – und ein möglicher Gewinn stammt immer aus einem steigenden Grundstückspreis, denn Gebäude verlieren zwangsläufig an Wert. Welche Bedeutung die Lage einer Immobilie hat, erkennt man, wenn man sich folgenden Vergleich vor Augen führt: Während in München für ein freistehendes Einfamilienhaus Preise von 500.000 Euro und mehr bezahlt werden, kostet das gleiche Haus in Magdeburg nur 150.000 Euro.

Direktkauf birgt Risiken

Einfache Lösungen wie der direkte Kauf einer Immobilie gelten zwar häufig als die besten Lösungen, allerdings gilt dies bei der Frage des richtigen Immobilieninvestments nicht. Denn mit dem Direkterwerb einer Immobilie sind einige Nachteile verbunden. So erfordert der Direkterwerb von Immobilien in der Regel einen Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren und bindet zudem viel Kapital. Ein weiterer Nachteil ist die fehlende Transparenz und Liquidität. Im Gegensatz zu Anlageklassen, bei denen der Kurs fortlaufend an Börsen festgestellt wird, ist bei Immobilien der Wert oft nur schwer und in Verbindung mit Mehrkosten zu ermitteln. Daher stammt auch die weit verbreitete Annahme, dass Immobilien „immer“ im Wert steigen. Richtig ist vielmehr, dass viele Investoren den aktuellen Wert ihrer Immobilie nicht kennen und einen Wertverlust erst dann bemerken, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung eines Tages verkaufen möchten. Und es ist zudem auch nicht gesagt, dass eine Immobilie überhaupt jederzeit zu verkaufen ist. Sollten beispielsweise die Immobilienpreise regional stark fallen, wäre es unvorteilhaft, ein Haus bzw. Grundstück in der entsprechenden Region verkaufen zu wollen.

Fehlende Risikostreuung

Ein weiterer Nachteil ist die fehlende Streuung der Risiken. Es ist nicht empfehlenswert, den Immobilienanteil in einem Portfolio nur über eine Wohnung oder ein Haus abzudecken. Dieses Diversifikations-Argument ist die entscheidende Erkenntnis der modernen Portfoliotheorie nach Markowitz. Sie gibt vor, zu investierendes Kapital auf solche Finanzinstrumente zu verteilen, deren Kurse sich möglichst unterschiedlich entwickeln. Dies hat den Vorteil, dass, wenn z. B. der DAX fällt, nicht das gesamte Wertpapierdepot an Wert verliert, weil das Portfolio beispielsweise auch Anleihen, Rohstoffe und beispielsweise Immobilien beinhaltet. Grundsätzlich entwickeln sich Wertpapiere in unterschiedlich starken Abhängigkeiten voneinander. Aktien entwickeln sich zum Beispiel in der Regel ähnlich. So gibt es Phasen, in denen es an den Aktienmärkten tendenziell aufwärtsgeht, und solche Phasen, in denen es zu Verlusten kommt. Dabei ähneln sich die Kursverläufe umso mehr, je ähnlicher sich die Unternehmen sind. Dieser Zusammenhang wird mathematisch mit dem Korrelationskoeffizienten dargestellt. Dieser beschreibt, wie ähnlich der Verlauf von zwei linear unabhängigen Variablen, in diesem Zusammenhang zwischen zwei Wertpapierpreisen, ist und kann zwischen -1 und +1 liegen. Ein Korrelationskoeffizient von -1 würde bedeuten, dass der Kurs der einen Aktie immer dann steigt, wenn der Kurs der anderen Aktie fällt. Liegt der Korrelationskoeffizient dagegen bei +1, bewegen sich die beiden Aktienkurse parallel. Bei einem Korrelationskoeffizienten von 0 bewegen sich die Aktien völlig unabhängig voneinander. Sobald man neben der möglichen Rendite auch das Risiko bei seiner Anlageentscheidung berücksichtigt, wird die Korrelation bedeutend. Denn während die erwartete Rendite eines Portfolios dem mit ihrem Anteil gewichteten Mittelwert der Renditen der im Portfolio befindlichen Wertpapiere entspricht, ist das Risiko gemessen durch die Standardabweichung von der Korrelation der Wertpapiere untereinander abhängig. Der Vorteil eines diversifizierten Portfolios ist dabei umso größer, je unterschiedlicher sich die Kurse der einzelnen Wertpapiere bewegen. Je häufiger und stärker solche gegenläufigen Entwicklungen auftreten, umso stärker ist die Wirkung der Diversifikation.

Immobilienfonds beliebt

Aus diesen Gründen – fehlende Handelbarkeit, lange Kapitalbindung und fehlende Diversifikation – ist ein direktes Immobilieninvestment für die meisten Investoren nicht vorteilhaft. Daher nutzen viele Anleger Immobilienfonds. Mit diesen ist es möglich, sich auch mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an einer Vielzahl von Immobilien zu beteiligen. Wem dabei Handelbarkeit und Transparenz wichtig ist, kann sich für börsengehandelte Fonds entscheiden, die Aktien von Immobilienunternehmen beinhalten. Diese Unternehmen sind entweder Besitzer und Verwalter von Immobilien oder sie finanzieren Immobilienprojekte. Im Gegensatz zu kurzfristig ausgerichteten Unternehmen lassen sich bei einem Immobilienunternehmen die Cashflows langfristiger planen, da Mietverträge in der Regel über einen längeren Zeitraum geschlossen werden. Steigt nun der Wert einer Immobilie, die von solch einem Unternehmen im Bestand gehalten wird, steigt auch der Wert des Unternehmens. Zudem bieten auch Investitionen in Immobilienaktien aufgrund der Indexierung von Mietverträgen im gewerblichen Bereich einen gewissen Inflationsschutz, denn die Erträge sind meist an die Inflationsrate gekoppelt.

Hohe Liquidität für ETFs entscheidend

Immobilien-ETFs sind, im Gegensatz zu vielen anderen Investitionsformen in Immobilien, höchst liquide, da sie börsentäglich gehandelt werden können. Es empfiehlt sich dabei, nicht nur über Anlageklassen zu diversifizieren, sondern auch über die Region, in die investiert werden soll. Der am breitesten gefächerte Index, der Immobilien-Unternehmen beinhaltet, ist der MSCI World Real Estate Index. Dieser bildet die 80 nach Marktkapitalisierung größten Unternehmen der weltweiten Immobilienbranche ab. Zu einem großen Teil stammen diese Unternehmen aus Asien, wo der Wohnraum mit zunehmender Bevölkerung knapper wird und vor diesem Hintergrund im Preis steigen könnte. Wer dagegen eine bestimmte Anlageregion bevorzugt, kann in regional fokussierte Indizes investieren, wie beispielsweise den MSCI Europe Real Estate oder den MSCI AC ASIA ex JAPAN Index. Letzterer beinhaltet beispielsweise nur Immobilienunternehmen aus dem asiatischen Raum mit Ausnahme von Japan. Anleger haben mit vier Lyxor-ETFs auf die Immobilien-Indizes von MSCI die Wahl, ob sie lieber weltweit auf den Immobiliensektor setzen wollen oder eine regionale Gewichtung auf die USA, Europa oder Asien ohne Japan bevorzugen.

Risiken bei Anlagen in Immobilien-ETFs beachten

Zu beachten ist bei der Investition in Immobilien-ETFs allerdings die Tatsache, dass ein Teil des Diversifikationsgewinns, den Anleger durch die Investition in Immobilien erreichen wollen, bei dieser Anlageklasse verloren geht. Dies hängt damit zusammen, dass durch die Anlage in Aktien das Aktienmarktrisiko nicht umgangen werden kann. Börsennotierte Immobilienunternehmen unterliegen, wie alle weiteren Aktiengesellschaften auch, den täglichen Schwankungen an der Börse. Doch erhalten Anleger durch Immobilien-ETFs einen Zugang zu Immobilieninvestitionen, ohne gleich ganze Liegenschaften kaufen zu müssen.