Aktien und ETFs sind bei Immobilien die bessere Wahl

Privatpersonen sollten sich die Anschaffung einer fremdgenutzten Immobilie sehr gut überlegen. Ein Wertpapierdepot mit Immobilienaktien und ETFs ist die bessere Wahl.

Privatpersonen sollten sich die Anschaffung einer fremdgenutzten Immobilie als Kapitalanlage in der heutigen Zeit sehr gut überlegen. Kaufen sie eine einzelne Wohnung oder ein kleineres Mietshaus, ist das Risiko höher als manch ein Anleger vermutet. Meist ist es das einzige Investment, das auch noch größtenteils finanziert werden muss. Zu Darlehenssummen von rund 70 Prozent des Kaufpreises kommen die Kosten für Makler, Grunderwerbssteuer und Notar. Das macht in Berlin schon mal 15 Prozent des Kaufpreises aus. Die niedrigen Zinsen sollten Privatkäufer nicht zu extrem langen Darlehenslaufzeiten bewegen. Selbst ein billiger Kredit muss schließlich zurückgezahlt werden.

Muss dann noch eine Wohnung oder nur ein Badezimmer saniert werden, ist die gesamte Rendite für ein oder zwei Jahre weg. Die aktuellen Mietrenditen von unter vier Prozent reichen nicht zur Kompensation.

Geht es nur um die Rendite und ist die Affinität für Immobilien hoch, ist ein Wertpapierdepot mit Immobilienaktien die bessere Wahl. Die Dividendenrendite liegt über der aktuellen Mietrendite für Wohnungen. Die Aktien sind liquide und können jederzeit verkauft werden. Da ich bei Immobilien ebenso, wie bei Aktien eine Langfristigkeit unterstelle, greift das Thema Kursschwankungen hier nicht.

Immobilienunternehmen können im Vergleich zu einem privaten Anleger mit nur einer Immobilie die Marktchancen durch die Vielzahl an Immobilien an verschiedenen Standorten besser nutzen. Die Daten sprechen dafür, dass die Erträge weiter steigen.

Bei gewerblich genutzten Immobilien in den sieben Topstandorten in Deutschland (Hamburg, Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, München, Köln und Stuttgart) ist das Angebot zu knapp und nicht beliebig erweiterbar. Wird gebaut, sind die Objekte bereits vor der Fertigstellung vermietet. Das führt letztlich zu weiter fallenden Renditen, die mittlerweile bei knapp drei Prozent liegen. Im Vergleich zu Staatsanleihen, die negativ rentieren, ist das aber immer noch ein enormer Renditevorsprung.

Die niedrigen Darlehenszinssätze bewirken einen Hebeleffekt auf die Gesamtperformance. Berücksichtigt man noch, dass die Büromieten in Deutschland im internationalen Vergleich immer noch niedrig sind, ist sogar Luft nach oben.

Das gilt auch bei Wohnimmobilien. obwohl Mietern und Käufern die aktuellen Kaufpreise und Mieten sehr hoch vorkommen. Zwar gibt es derzeit im privaten und kleinteiligem Segment Irritationen durch den diskutierten Mietdeckel, für große insbesondere internationale Investoren, bleibt der Markt aber interessant und die Preise damit hoch.

Um beim deutschen Immobilienmarkt von einer Blase auszugehen, müssten die stark gestiegenen Preise von einem deutlich höheren Zinsniveau begleitet werden. Außerdem müsste die Nachfrage deutlich sinken. Für beide Szenarien sehe ich keine Anzeichen.

Über den Autor: Andreas Görler

Andreas Görler ist Senior Wealthmanager bei der Wellinvest – Pruschke & Kalm GmbH in Berlin.