Beste Performance 2014, aber kein Privatanleger hat sie gekauft.

Immobilien sind sicher. Aktien sind riskant. Aber wie sieht es mit Immobilienaktien und REITs aus?

Allein aufgrund des Begriffs „Aktie“ werden diese Werte ganz selten in der Anlage eingesetzt. Dabei ist eine Immobilienaktie eine Beteiligung an einem Unternehmen, das sein Geld mit Immobilien verdient.

Jörg Löbe Aubilia Vermögens- management GmbH

Der Wert wird täglich an der Börse ermittelt und die Aktie ist täglich handelbar. Also ein großer Vorteil zu den weiter oben genannten Produkten. Der Wert der Immobilien wird mit dem Buchwert und aufgrund jährlicher Schätzung mit dem Verkehrswert ermittelt. Als Kennzahl nimmt man gerne den Nettoinventarwert (NAV) einer Aktie zur Bewertung. Vereinfacht gesagt: die Immobilienwerte minus der Hypotheken. Liegt der Börsenwert unter dem NAV, ist das Unternehmen unterbewertet, liegt er darüber, zahlt man eine Prämie auf die Zukunft.

Wo sortiert jetzt die Wissenschaft das Investment ein, Aktie oder Immobilie? Eine Studie der Immobilienwirtschaft kommt zu dem Schluss, dass die Entwicklung eher von der Entwicklung der Immobilienpreise abhängt. Der Value-Ansatz scheint also auch hier bei aller Vorsicht belegbar zu sein. Auch die Frage „Wie finde ich die richtige Aktie?“ ist damit etwas klarer zu beantworten. Bei der Auswahl muss sich der Anleger überlegen, welche Immobilie er erwerben möchte.

Die einen Gesellschaften investieren in Wohnungen, die anderen in Büroimmobilien oder Einkaufscentren. Ein internationaler Immobilienmakler gibt die Renditen Ende 2014 in Deutschland wie folgt an.

• Shopping Center: 4,6 Prozent
• Büro: 4,6 Prozent
• Geschäftshäuser: 4,04 Prozent
• Fachmarktcentren: 5,65 Prozent
• Supermärkte: 6,10 Prozent
• Wohnen: 4 bis 5 Prozent (heterogener Markt)

Interessant ist neben dem NAV und der Art der Immobilie zum Beispiel die Verschuldung des Unternehmens. Zur Finanzierung finden Immobiliengesellschaften jetzt wie der Privatmann traumhafte Bedingungen. Wer noch Hypotheken mit einem Zins von vier Prozent in den Büchern hat, freut sich über aktuell 1,6/1,8 Prozent bei auslaufendem Festzins.

Wie bei der Ferienimmobilie bieten sich im Ausland Chancen. Analysten veröffentlichten aktuell einen bullishen Report auf den spanischen Real Estate Sektor. Für 2015/2016 erwarten sie Mieterhöhungen im Madrider Prime Office Bereich von bis zu 18 Prozent. Die Gründe sind einerseits das beschränkte Angebot sowie die verbesserte Nachfrage aufgrund der soliden Wirtschaftsentwicklung Spaniens. Die gesunkenen FundingSpreads sowie die verbesserte Kapitalstruktur der Unternehmen sollten dies unterstützen.

Wer sich aber nicht selbst an die Auswahl traut, hat hier die Möglichkeit auf aktiv gemanagte Fonds oder passive ETFs auszuweichen. Sie sehen, ein nicht ganz einfacher aber interessanter Markt für Immobilienanleger, wäre da nicht das Wörtchen Aktie. Mein Rat: Lassen Sie sich nicht abschrecken, einmal näher hinter die Kulissen dieses Marktsegmentes zu schauen, es lohnt sich.