Immobilien sind ein zweifelhafter Heilsbringer

Die Nullzins-Entscheidung der Europäischen Zentralbank wird Anleger dazu bringen, ihr Geld noch stärker in Immobilien anzulegen. Dabei sind die Preise schon hoch. Zu hoch? Oder gibt es keine Alternative zum Betongold? Zwei Vermögensberater geben ihre Einschätzung. Lesen Sie auch den Teil 1: Es gibt kaum eine bessere Anlageklasse

Immobilien sind anerkannte Sachwerte, die fast immer Bestandteil größerer Vermögen sind. Langfristig ist dies im Sinne der Diversifikation sicher kein Fehler. Dennoch, auch hier gilt folgender Spruch mehr denn je: „Im Einkauf liegt der Gewinn!“ Genau darin liegt aktuell das Problem! Immobilienpreise haben in den vergangenen Jahren im Zuge der sinkenden Zinsen und damit niedrigerer Finanzierungskosten deutlich zugelegt.

Dies gilt für Gewerbe- und Spezialimmobilien (Einkaufscenter, Lagerhallen, etc.) und vielmehr noch für Wohnimmobilien. In letzterem Segment investieren zudem immer mehr Investoren, die den Bereich sonst fast immer links liegen gelassen haben: Pensionskassen oder Versicherer. Gerade Wohnungen in Ballungsräumen wie Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart, München sowie das Rhein-Main-Gebiet sind gefragt wie nie. Das führt zu Preisen, die beim 30-Fachen der Nettomiete liegen, in München in der Spitze beim 50-Fachen. Wenn man realistisch ist, lässt sich damit nur Geld verdienen, sofern die bereits deutlich gestiegenen Mieten noch weiter deutlich steigen und gleichzeitig die Zinsen so niedrig bleiben.

Genau da liegen auch schon die Haken: Mietsteigerungen sind mittlerweile gesetzlich erschwert worden. Zudem wird die Luft dünner, bei denen, die sich diese Mieten dann noch leisten können oder wollen. Eine Gefahr sind zusätzlich steigende Zinsen. Sofern in drei bis fünf Jahren diese wieder anziehen und die ersten Zinsbindungen auslaufen, könnte es für viele, die zu knapp kalkuliert haben, ein böses Erwachen geben. Zwangsverkäufe könnten dann die Preise wieder drücken.

Ein Faktor, der derzeit aufgrund der aktuellen Flüchtlingssituation und Zuwanderung komplett aus den Augen verloren wurde, ist das Thema Demografie. Durch die Zuwanderung wird kurzfristig enormer Wohnraum benötigt. Der Zubau dafür erfolgt derzeit in großen Schritten. Was passiert aber, wenn der Bürgerkrieg endet? Der Zustrom würde sehr schnell versiegen und viele Asylanten zur Rückkehr bewegen.

Langfristig ist somit damit zu rechnen, dass die demografische Entwicklung dazu führt, dass deutlich weniger Wohnraum benötigt wird. Dies könnte auf Dauer die Preise unter Druck setzen. Last, but not least ist auch die Politik unberechenbar. Die Grunderwerbsteuer wurde in den letzten Jahren verdoppelt und auch die Grundsteuer vielfach extrem erhöht.

Uwe Eilers ist Vorstand der Geneon Vermögensmanagment AG, Königstein im Taunus.