UBS-Studie zu Immobilienblase – warum Münchner lieber in Aktien-ETFs investieren sollten

Warnung vor Immobilienblase: Nach einer Studie der UBS befinden sich die Immobilienmärkte von sieben Städten weltweit bereits in einer Blase. München und Frankfurt führen das Ranking an. 

Der UBS Global Real Estate Bubble Index, eine jährliche Studie des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, weist auf das Risiko einer erheblichen Überbewertung der internationalen Wohnungsmärkte hin. Die UBS hat dazu die Preise für Wohnimmobilien in 25 Großstädten auf der ganzen Welt untersucht. Das Ergebnis: Insgesamt sieben Städte befinden sich bereits in einer Immobilienblase. In der Hälfte aller evaluierten Städte besteht zumindest das erhöhte Risiko.

Fünf der sieben Städte, die sich bereits in einer Immobilienblase befinden, liegen in Europa. Hinzukommen Toronto und Hongkong. Die Eurozone zeichnet sich laut UBS als die Region mit den am stärksten überhitzten Wohnungsmärkten aus. Die am stärksten überbewerteten Wohnungsmärkte sind: München und Frankfurt! Paris und Amsterdam folgen dicht dahinter. Ähnlich hohe Ungleichgewichte weisen auch Zürich, Toronto und Hongkong auf.

Platzt bald die Immobilienblase?

Trotz der aktuellen globalen Rezession hat sich das inflationsbereinigte Hauspreiswachstum in den 25 Städten, die untersucht wurden, in den letzten vier Quartalen im Durchschnitt beschleunigt. In vielen europäischen Ballungsräumen stiegen die Preise um mehr als 5 Prozent, allen voran in München, Frankfurt und Warschau. In den asiatischen und amerikanischen Städten, mit Ausnahme von Sydney, blieb das Preiswachstum im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich. Madrid, San Francisco, Dubai und Hongkong sind die einzigen Städte, die einen Preisrückgang verzeichneten. Das letzte Mal, dass es weniger Städte mit einem negativen Preiswachstum gab, war im Jahr 2006.

Laut UBS verstärkt die Pandemie einige langfristige Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Entwicklung der Immobilienpreise. Hohe Marktbewertungen und ein unsicherer kurzfristiger Ausblick sorgen für Risiken. Ein Platzen der Immobilienblase scheint nicht ausgeschlossen. „Es ist ungewiss, in welchem Ausmaß die höhere Arbeitslosigkeit und die düsteren Aussichten für die Haushaltseinkommen die Hauspreise beeinflussen werden“, sagt Mark Haefele, Chief Investment Officer bei UBS Global Wealth Management.

„Es ist jedoch klar, dass die Beschleunigung der letzten vier Quartale auf kurze Sicht nicht nachhaltig ist. In den meisten Städten sind die Mieten bereits gesunken, was darauf hindeutet, dass eine Korrekturphase wahrscheinlich wird, wenn die Subventionen auslaufen und der Druck auf die Einkommen steigt“.

Immobilienblase: Übersicht über die Ergebnisse der UBS-Studie.
Immobilienblase: Übersicht über die Ergebnisse der UBS-Studie.

Positive Faktoren bleiben bestehen

Einerseits bleiben die wichtigsten Aufwertungstreiber des städtischen Wohnungsbaus – bessere Beschäftigungsmöglichkeiten, niedrige Finanzierungskosten und ein begrenztes Angebotswachstum – bestehen. Andererseits scheint die Pandemie eine Verlagerung des Bevölkerungswachstums in die größeren Ballungsgebiete zu beschleunigen.

Trotz der Pandemie sind die Wohnungsmärkte in der ersten Hälfte des Jahres 2020 widerstandsfähig geblieben. Die Studie nennt drei Hauptgründe für dieses Ergebnis. Erstens sind die Immobilienpreise ein rückwärts gewandter Wirtschaftsindikator und können einen wirtschaftlichen Abschwung nur mit einer gewissen Verzögerung widerspiegeln. Zweitens hat die Mehrheit der potenziellen Hauskäufer in der ersten Hälfte des Jahres 2020 keine direkten Einkommensverluste erlitten.

Kreditprogramme für Unternehmen und Kurzarbeitsregelungen milderten die Auswirkungen der Krise ab. Drittens unterstützten die Regierungen Hausbesitzer in vielen Städten während der Sperrzeiten. Wohnungssubventionen wurden erhöht, Steuern gesenkt und Zwangsvollstreckungsverfahren ausgesetzt.

So schlägt sich München trotz Immobilienblase

Claudio Saputelli, Leiter des Immobilienbereichs im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, erklärte: „Der Aufstieg des Home Office stellt die Notwendigkeit in Frage, in der Nähe der Stadtzentren zu leben. Der Druck auf die Haushaltseinkommen veranlasst viele Menschen, in erschwinglichere Vorstadtgebiete zu ziehen.

Darüber hinaus werden bereits verschuldete oder wirtschaftlich schwächere Städte auf diese Wirtschaftskrise mit Steuererhöhungen oder Kürzungen der öffentlichen Ausgaben reagieren müssen, was beides nichts Gutes für die Immobilienpreise verheißt. Zusammengenommen verstärken diese Faktoren einige längerfristige Unsicherheiten bezüglich der Nachfrage nach städtischem Wohnraum“.

Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie und Leiter des Bereichs Schweizer Immobilienanlagen bei UBS Global Wealth Management, fügt hinzu: „Die derzeit von einer Immobilienblase bedrohten Städte scheinen die Coronavirus-Krise relativ gut zu überstehen. Die lokalen Volkswirtschaften in München, Toronto und Hongkong werden sich wahrscheinlich rasch erholen. Doch selbst ohne eine breit angelegte Marktkorrektur scheint das Potenzial für weitere Kapitalgewinne erschöpft. Insbesondere die Aussichten für Buy-to-Least-Investitionen sind angesichts des rekordverdächtigen Preis-Miet-Verhältnisses schlecht“.

Immobilienblase: Das Ranking der UBS!
Immobilienblase: Das Ranking der UBS!

Fazit: Dax im Vergleich attraktiver

Für Anleger bedeutet das: Wer aktuell überlegt, in München oder Frankfurt eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben sollte zumindest abwägen, ob nicht andere Assetklassen attraktiver sind, beispielsweise Aktien-ETFs. Die meisten Indizes sind seit dem Corona-Crash zwar stark gestiegen, doch die allermeisten Indizes sind aktuell dennoch nicht überbewertet.

Das durchschnittliche KGV des Dax liegt aktuell bei 18 – und damit genau auf dem Niveau seines 30-Jahresdurchschnitts. Die Dividendenrendite aller Dax-Titel beträgt aktuell im Schnitt 3,4 Prozent. Auch wenn die wirtschaftlichen Risiken, die mit der Pandemie einhergehen, potenziell auch die Kursentwicklung des Dax belasten können, ist klar zu konstatieren: Im Vergleich zu München und Frankfurt befindet sich der Dax aktuell keineswegs in einer Preisblase.

Eine Übersicht der besten Dax-ETFs

ETF-Name202020192018201720162015
Amundi DAX UCITS ETF DR-4,12+24,89-18,26+12,20+5,85+9,27
Lyxor 1 DAX UCITS ETF-4,15+24,78-18,71+12,38+6,75-1,01
ComStage DAX UCITS ETF-4,09+24,85-18,62+12,02+6,17+9,39
Deka DAX (ausschüttend) UCITS ETF-4,34+24,78-18,62+12,31+6,74+9,53
Deka DAX UCITS ETF-4,17+24,80-18,69+12,34+6,72+9,40
iShares Core DAX UCITS ETF (DE)-4,18+24,79-18,70+12,34+6,74+9,38
Lyxor DAX (DR) UCITS ETF-4,16+24,81-18,67+12,04+6,30+9,05
Vanguard Germany All Cap UCITS ETF-3,48+24,84-17,58
Xtrackers DAX UCITS ETF-4,09+24,87-19,01+12,56+6,35+9,28