Immobilienfonds: Zinsalternative oder Zinsfalle?
Sie galten aufgrund ihrer Struktur lange als lukrative Parkplätze für Liquidität. Heute stimmt das für offene Immobilienfonds nicht mehr. Deshalb sollten Investoren gut überlegen, ob diese Anlageklasse wirklich für sie passt.
Vor dem Fall Lehman boten offene Immobilienfonds viele Vorteile: respektable Rendite, tägliche Verfügbarkeit des eingesetzten Geldes, festgelegter Kurs. Das Jahr 2008 hat die Finanzindustrie erschüttert und auch für Anleger vieles verändert. Investoren zogen ihre Gelder während der Finanzkrise ab. Die Objekte der offenen Immobilienfonds mussten verkauft werden, um mit dem Erlös die Rückgaben zu finanzieren – das Aus für viele Fonds.
Acht Jahre später sind die Auswirkungen immer noch spürbar. In der Folge der Krise hat der Gesetzgeber strengere Regeln für offene Immobilienfonds eingeführt. Fondsanteile müssen mindestens 24 Monate gehalten werden, bei einer Kündigungsfrist von weiteren zwölf Monaten. Damit sollen kurzfristige Mittelabflüsse und Liquiditätsschwierigkeiten in den Fonds verhindert werden.
Zu viele Anleger haben inzwischen erkannt, dass Betongold eine gute Möglichkeit ist, in Realwerte zu investieren und die Minisparzinsen zu umgehen. Die niedrigen Kreditzinsen lockten außerdem viele Anleger in den Immobilienmarkt. Deshalb sind die Immobilienpreise bereits explodiert. Und das nicht nur in Berlin, Hamburg oder München. Deutschlandweit hat sich der Umsatz für Wohnimmobilien in den vergangenen sechs Jahren versiebenfacht.
Das zehrt an den Ertragschancen offener Immobilienfonds. Eine weitere negative Seite der Nullzinspolitik der Zentralbanken: Die von Fondsmanagern gehaltene Liquidität erzielt keine Gewinne mehr. Sobald sich das Zinsniveau normalisiert, werden sich auch die Immobilienpreise normalisieren, was ihren Wertverlust bedeutet und die Renditen offener Immobilienfonds wiederum verringert. Durchschnittlich dürfen Anleger nicht mehr als zwei Prozent Ertrag pro Jahr erwarten.
Anleger sollten vor einem Engagement genau prüfen, wie sie generell im Immobiliensektor aufgestellt sind. Gerade in Deutschland ist Betongold weit verbreitet. Investments in offene Immobilienfonds konzentrieren das Vermögen in dieser Anlageklasse noch weiter – ein sogenanntes Klumpenrisiko entsteht.
Solche Fonds lassen sich nicht mit Renteninvestments vergleichen, sondern stellen schlicht Immobilien-Investments dar. Ein Teil des Vermögens ist damit stets in Immobilien angelegt. Eine professionelle und strategische Streuung der Vermögensanlage ist notwendig, und je größer der Immobilienbesitz, desto kleiner sollten die Anteile an offenen Immobilienfonds sein.
Offene Immobilienfonds sind keine sinnvollen oder lukrativen Geldparkplätze mehr. Sie richten sich vielmehr an mittel- bis langfristig orientierte Anleger, die kurzfristige Wertschwankungen einkalkulieren. Bei einem deutlichen konjunkturellen Umschwung könnten offene Immobilienfonds an Substanz verlieren. Vor allem, da ihr Portfolio meist aus gewerblichen Objekten besteht. Offene Immobilienfonds können aber als Anlageform sinnvoll sein, um Risiken zu streuen. Häufig ergibt ein Aktieninvestment über die Jahre hinweg mehr Sinn und bessere, stabilere Renditeperspektiven – vor allem bei Sparplänen.
Thomas Buckard ist Vorstand der Michael Pintarelli Finanzdienstleistungen AG in Wuppertal.