Lohnt sich der Einstieg in Immobilien 2013 noch?

Um es direkt vorwegzunehmen: Nein, der Einstieg in Immobilien lohnt sich jetzt nicht mehr! Mit dieser Aussage sind wir nicht allein: Kürzlich warnte laut Thomas Buckard, Vorstand der Michael Pintarelli Finanzdienstleistungen AG, sogar die Deutsche Bundesbank vor einer Immobilienblase und einer Verschuldungskrise in Deutschland!

Der Preis spielt keine Rolle

Die Hysterie um den Zusammenbruch des Euros und die Angst vor einem starken Inflationsanstieg haben viele Anleger in den letzten Jahren in die Immobilienanlage getrieben. Besonders in den Ballungszentren wie München, Köln, Düsseldorf und Hamburg findet sich kaum noch etwas Erschwingliches. Die Preise haben inzwischen so angezogen, dass eine ansprechende Rendite in den nächsten Jahren kaum möglich scheint – geschweige denn eine Wertsteigerung. Befeuert wird diese Entwicklung vom derzeit (für Deutschland viel zu niedrigen!) Zinsniveau. Gerade deshalb spielt der Preis für viele Käufer schon fast keine Rolle mehr. Wir erinnern uns: Das ist genau die Entwicklung, die wir in den Südländern hatten und der wir nun die aktuelle Krise mit verdanken.

Kaufpreisfaktor beachten

Entscheidend für eine auskömmliche Rendite ist immer der Kaufpreisfaktor. Er ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zur erzielten Jahresnettokaltmiete. Sein Kehrwert ist – vereinfacht gesagt – eine Renditekennzahl. Wer zur Kapitalanlage in einer der Hochburgen eine Wohnung für 550.000 Euro kauft und damit eine Jahresmiete von 18.000 Euro erzielt, kommt auf eine Rendite von gerade einmal 3,2 Prozent. Doch die Käufer lassen außer Acht, dass die Kosten sowohl für den Erwerb (mit Grunderwerbsteuer, Maklergebühr und Notarkosten bis zu 10 Prozent des Kaufpreises) wie auch für den Unterhalt nicht unerheblich sind. Abzüglich der nichtumlagefähigen Nebenkosten, der Kosten für die Verwaltung – vor allem bei der Wiedervermietung – und einem Risikoaufschlag für Mietausfälle und Mietnomaden, liegt die tatsächliche Rendite in den meisten Fällen unterhalb der Inflationsrate. Da wäre sogar das Sparbuch die bessere, weil risikolose, Alternative.

Gefahren bei billigen Immobilien

Und die Gefahr steigt, dass ahnungslose Käufer zu viel bezahlen. Wir beobachten, dass einige Verkäufer den aktuellen Hype nutzen und versuchen, minderwertige Immobilien aufzuhübschen und zu überhöhten Preisen zu verkaufen. Bei einem Kauf in „billigeren“ Regionen gehen Käufer das Risiko ein, in die Demografiefalle zu tappen. „Günstig“ ist es vor allem in Regionen, die unter sinkenden Bevölkerungszahlen leiden. Das Risiko eines langen Leerstands oder eines Wertverlustes ist entsprechend hoch.

Deshalb empfehlen wir unseren Mandanten, das hohe Preisniveau zu nutzen und über einen teilweisen Verkauf ihrer Anlageimmobilien nachzudenken. Es gibt attraktive Alternativen – zum Beispiel „gebrauchte“ geschlossene Immobilienfonds. Hier können ältere Beteiligungen von verkaufswilligen Anlegern nicht selten zum „Schnäppchenpreis“ erworben werden, da der Zweitmarkt noch weitgehend ineffizient ist. Es bieten sich sogenannte Zweitmarkt-Dachfonds an, bei denen das Risiko gestreut und die Chancen verteilt wird. Zudem sind hier die Kosten – je nach Anbieter – relativ gering. Vereinfacht gesagt: Hier kauft der Anleger den Euro zu 50 Cent!

Möglichkeiten im Ausland

Wem dies zu einfach ist, wer wirklich die Immobilie zum „Anfassen“ haben will, und wer den Gang ins Ausland nicht scheut: Immobilien am Meer in Portugal oder Spanien oder auch in Amerika sollen ja recht preiswert zu bekommen sein. Hier bleiben uns am Ende wenigstens noch die romantischen Sonnenuntergänge und die gute Meeresluft …

Thomas Buckard, Michael Pintarelli Finanzdienstleistungen AG

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